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海外买房契约签还是不签?这是个学问

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2015-04-17  来源:居外

新西兰房产投资我曾在一个法律讲座上主讲过房屋买卖方面的法律议题。在讲座一开始的时候,我做了一个很简单的小测验。我准备了一个合约,让大家念合约第二页最上面的第一句话。念完后在做的都惊呼:“天呀,我连第一句话都看不懂,后面的大部份肯定也都不懂的。可是在买房子的时候我却非常愿意,而且非常急、非常主动地签下了我的大名,承认了我对这份合约的接受程度。”

为何会有以上这种缺乏自我保护的表现?这是由于很多人,特别是亚洲的移民,对于法律性质的英文文件,都有一种源自于无力感的高接受度。

买房合约三要素

合约中最基本且最重要的3个要素包括:

一、确认买家购买的土地

大部分的合约上是不会附有房屋的地图、结构图、照片等。在海外买房地产,所购买的地都是已在地契中登记好的,所以在合约上一定要明确交代所购地的地号等相关登记信息。

信息内容主要包括:

  • 土地的完整纪录
  • 政府编号
  • 土地特质
  • 大小
  • 测量方法
  • 土地曾经是否有变动等

因为,如果这整条街或整个开发案都是由同一个开发商开发的,土地编号只要打错一个字都可能让买家买错地。

二、合约必须明确写出房屋的购买价格

在购买价格的栏位,有时候会经过多次的修改,而且都有买卖双方的签名。这是因为价格是可以谈的。

在讨价还价的过程中会有明确的记录。但由于现在很多人用传真机或者是网路沟通,所以这个程序要特别小心,确保自己的律师知道你最后出价的金额跟合约上最后的纪录一致。

三、在签订合约时需证据确凿

案例

有个人请中间人协调,买了一个农场,里面有两匹冠军骏马。这位买家以为购屋合约包括这两匹骏马,没想到交房之后发现,两匹骏马成了两匹劣马。但由于合约上只要求了要两匹马,没有写清楚是要看房时看到的那两匹骏马,所以后来也无法根据合约要求换回那两匹骏马。

有时候,投资人不方便亲临现场看房子,只能委托在海外的家人或朋友帮忙看房,或是安排一些买房相关的事宜,或是付钱的老板人还在海外,也没有看过房子。这个时候,一定要清楚地列出房屋清单,最好还要拍照存证。这对帮忙谈条件的中间人来说特别的重要,因为没有写清楚的话,就算交屋时屋况以及屋子里面的东西跟当初签约时有落差,也不能要求换回。

一些非常有经验的中介,会坚持让客户将合约给律师检查,也让客户尽早就与律师取得联系。但有时,中介担心客户在律师的协助下,对买卖产生二心。虽然,也许他们将《律师检查条款》包含在合约内,给买家律师三个工作日的时间检查后再确定要不要买,但要注意分辨这个律师检查条款是指可以检查产权,还是指检查合约有没有写错。如果是检查产权的话,法律上应该是给律师十个工作天检查。

海外购地Q&A

Q:只要出钱,什么房地产都可以投资吗?

A:很多西方的国家有海外投资法案的限制。有些政府认为比较敏感、昂贵的土地,或是天然资源比较丰富的地方,海外人士如果要收购,必须事先通过投资审理办公室的审核。

很多海外政府,虽然有明文规定,但不会主动限制不合法的交易。如果买家不懂相关法律,在无知的情况下触法的话,后果就得自己承担。

很多海外投资者在不知道的情况下,完成了一些不合法,外国人不能进行的交易。所以,在购买国外土地资产时,一定要有专业的帮助建议以及充份的了解。

Q:我不具备海外购买土地的资格,可是已经买了。我该怎么做?

A:在国外一般采用申报的方式。所以,买家一定要自己主动的提升对于法律的尊重和了解,确保自己的投资是合法安全的。如果真的很不幸的因为不了解法律,没有合法申请,就购买了比较敏感不开放外国人购买的地段,这个时候必须尽快主动找律师帮补申请,使交易合法化。

Q:中介说订金一定要出房地产总价的20%,法律有这样规定的吗?

A:法律上没有规定订金要付多少。订金通常是为了让卖家放心,表示你是认真的买家,可是并不代表你一定要付总价的百分之十。只是中介会从订金里拿走他的佣金。通常佣金加上税,可能差不多是总价的4%或5%。拿10%的订金的话,中介对卖家比较有一个交代,感觉起来配合的效率也比较好,这也是为什么传统上,许多合约都付总价的百分之十。

除了订金金额,付订金的时间点也是可以谈的。作为买家律师,我们会建议买家最好是在做好所有检查,合约已经要变成无条件的时候才付订金。

汪君尊律师专栏全集:

汪律师解析新西兰房产投资

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